De woning bij een scheiding

De woning is een belangrijk onderdeel van je bestaan. Jullie wonen er niet alleen, er zijn ook herinneringen.
Het is een deel van jullie leven. Tegelijkertijd is een woning ook gewoon een object dat geld waard is.

Wat gebeurt er met de eigen woning?

• Wordt de woning verkocht?
• Behouden jullie de woning in onverdeeldheid?
• Koopt één van de jullie de woning in?
• Wordt de woning geschonken?

Allemaal mogelijkheden met ieder hun voor- en nadelen alsook hun kostenplaatje.
Wij informeren, adviseren, begeleiden en bemiddelen.

Wij hebben een hypotheek op onze woning, wat nu?
Afhankelijk van jullie afspraken mbt. de woning zullen jullie ook hier de nodige regelingen dienen te treffen.

Wat gebeurt er met de huurwoning?
In principe overleggen jullie met elkaar wie van jullie na de scheiding in het huurhuis mag blijven wonen. Jullie maken ook best een nieuwe plaatsbeschrijving en afspraken rond de huurwaarborg en de eindverantwoordelijkheid bij schade na de scheiding.

Wanneer één van u tijdens de procedure of na de scheiding alleen in de woning blijft wonen terwijl u nog samen eigenaar blijf dient u afspraken te maken over het beheer van de woning en de kosten. Wie betaalt wat, hoeveel en wanneer.

Een bewonersvergoeding te betalen door de partner die in de woning blijft is gebruikelijk wanneer deze partner bv. geen deel van de lening overneemt of wanneer de woning schuldenvrij is. Het is immers zo dat diegene die de woning bewoont daar ook een voordeel in natura van heeft. De reëele huurwaarde aan marktconforme prijs is een mogelijk vergelijkingspunt. Een andere benadering is de samengetelde woonkost van beide partners gedeeld door twee.

OPGELET: wanneer u onder het wettelijk stelsel of in gemeenschap van goederen gehuwd bent kan u beter niet éénzijdig een compromis voor de aankoop van een nieuwe woning ondertekenen vooraleer u een eerste keer verschenen bent voor de rechtbank.

Het is namelijk zo dat wanneer u een aankoop in eigen naam doet tijdens de procedure en u hiervoor geen specifieke regelingen heeft getroffen met de notaris, deze aankoop nog in de gemeenschap zal vallen.

Het is dus van belang dat u zich goed informeert over de nodige clausules die moeten bijgevoegd worden in de verkoopsovereenkomst, ook de mede-ondertekening van de andere partner ter kennisname is van belang. Informeer u goed vooraleer een compromis te ondertekenen tijdens de procedure.

Inkopen betekent dat één van jullie het aandeel van de andere partner in de woning overneemt tegen een samen overeengekomen vergoeding. Een eerste belangrijke beslissing die u dient te nemen is op welke basis jullie de geschatte waarde van de woning willen bepalen.

• U komt zelf een waarde overeen
• U stelt een beëedigd schatter aandie een uitegbreid verslag maakt
• U vraagt de notaris om een schatting te doen
• U vraagt een vastgoedmakelaar om advies

Daarna is het van belang om ook in kaart te brengen wat de uitstaande hypothecaire schuld aan de bank is en of er ook eigen inbreng zoals bv. uit schenkingen of erfenissen dienen verrekend te worden. Eénmaal de waarde van de woning en de te verrekenen bedragen zijn overeengekomen kunnen jullie de overnameprijs samen bepalen.

Andere belangrijke zaken die u dient af te spreken zijn de regelingen rond de woning tijdens de procedure.

• Spreken jullie een woonstvergoeding af of niet?
• Hoe worden de eigenaarskosten zoals bv. de afbetaling van de hypothecaire lening, de woningverzekering, de onroerende voorheffing en eventuele herstellingen tijdens de procedure geregeld
• Wie betaald de bewonerskosten zoals nutsvoorzieningen of TV en internet?

Let op, naast de overeengekomen overnameprijs zijn er nog enkele belangrijke kosten waar u rekening mee moet houden. Wanneer één van u de woning overneemt (inkoopt) dan is er een verdeeltaks te betalen.
Lees meer over de verdeeltaks onder het thema 'Scheiden en belastingen'.

Andere belangrijke kosten die u dient te voorzien bij de afwikkeling van de toebedeling van de woning bij een echtscheiding zijn de notariële kosten. Deze bestaan voornamelijk uit erelonen, aktekosten, zegelrechten, kantoorkosten en daarbovenop 21% BTW. De grootste kost hierin zijn de erelonen. Wanneer u samen ieder voor de helft eigenaar van de woning bent en één van u beiden de woning inkoopt dan worden de erelonen berekend op de helft van de overeengekomen geschatte waarde van de woning.

OPGELET: Wanneer één van u beiden de lening en de hypotheek overneemt dient de andere partner de bank te vragen om ‘ontlast’ te worden als ontlener. De bank zal dit pas toestaan wanneer de afspraken voor overdracht tussen echtgenoten in de scheidingsovereenkomst en de notariële toebedelingsakte ondertekend zijn EN nadat de echtscheiding is overgeschreven in de Burgerlijke Stand.

Een eerste belangrijke beslissing die u dient te nemen is tegen welke prijs en via welke weg jullie de woning te koop zullen stellen. U kan dat zelf doen of u kan u laten bijstaan door een notaris of een vastgoedmakelaar. Voor de opmaak van uw scheidingsdossier is het van belang dat u afspreekt in welke verhouding de netto opbrengst van de verkoop van de woning tussen u beiden verdeeld wordt.

Om de netto opbrengst te bepalen dienen er mogelijk eerst een aantal zaken verrekend te worden zoals bv.

• De nog uitstaande hypothecaire schuld aan de bank
• Een eigen inbreng zoals bv. uit schenkingen of erfenissen
• De kosten van het te koop stellen van de woning
• Eventuele kosten voor het vervroegd aflossen van de hypotheek

Andere belangrijke zaken die u dient af te spreken zijn de regelingen rond de woning in de periode dat de woning te koop staat.

• Wie blijft er in de woning wonen?
• Spreken jullie een woonstvergoeding af of niet?
• Hoe worden de eigenaarskosten zoals bv. de afbetaling van de hypothecaire lening, de woningverzekering, de onroerende voorheffing en eventuele herstellingen geregeld?
• Wie betaald de bewonerskosten zoals nutsvoorzieningen of TV en internet?

En, niet te vergeten, maak ook afspraken voor het geval de woning niet binnen een bepaalde tijd verkocht is.

In onverdeeldheid houden wil zeggen dat u voor een bepaalde periode na de scheiding nog samen eigenaar blijft tegen afgesproken voorwaarden. Een eerste belangrijke beslissing die u dient te nemen is deze over de duurtijd van de onverdeeldheid, of anders gezegd, over de periode van gezamenlijk behoud van de woning.

De periode en de voorwaarden worden vastgelegd in een akte van onverdeeldheid die bij de scheidingsovereenkomst wordt gevoegd. Volgens de wet kan u de periode van onverdeeldheid voor maximaal 5 jaar laten vastleggen bij akte. Een verlenging is echter mogelijk mits de opmaak van een nieuwe akte. Anderzijds, wanneer u vroeger uit onverdeeldheid wil treden dan is dat steeds mogelijk mits gezamenlijk akkoord van u beiden.

Voor de opmaak van uw scheidingsdossier is het van belang dat u afspreekt hoe de vereffening en verdeling van de woning NA de periode van onverdeeldheid zal geregeld worden.

• Verkoopt u de woning aan derden en verdeelt u de opbrengst?
• Koopt één van u beiden de woning in?

Andere belangrijke zaken die u dient af te spreken zijn de regelingen rond de woning in de periode dat de woning in onverdeeldheid is.

• Wie blijft er in de woning wonen?
• Spreken jullie een woonstvergoeding af of niet?
• Hoe worden de eigenaarskosten zoals bv. de afbetaling van de hypothecaire lening, de woningverzekering, de onroerende voorheffing en eventuele herstellingen geregeld?
• Wie betaald de bewonerskosten zoals nutsvoorzieningen of TV en internet?

Wanneer u samen een huurwoning bewoont waarvan het huurcontract op beide namen staat en waar één van u beiden zal blijven wonen, spreek dan af wie het huurcontract zal overnemen en hoe u de vastgezette waarborg onder elkaar wenst te verrekenen. U kan best ook de eigenaar op de hoogte brengen om het huurcontract te laten aanpassen.

Bespreek ook hoe u eventuele opzegkosten in geval u beiden verhuist zal verrekenen met elkaar.